深圳新政發(fā)布的第二天，即2月9日，黃中豪的好朋友住宅建設部專家、SZ市房地產和建設發(fā)展研究中心主任李博士代表官方，對昨日SZ市住建局發(fā)布的關于《SZ市住房和建設局關于建立二手房住房成交價格發(fā)布機制的通知》，簡稱《二手房指導價格》中的4000個小區(qū)的二手房指導價的形成進行了詳細解讀。
李博士稱，這4000個小區(qū)二手房指導價格的形成，是以深圳近一年來二手房網簽的價格為基礎的，再經過調查實際成交價格，最后通過綜合分析評估和測算形成的。
在這4000個小區(qū)里，有62%的二手樓盤價格基本和近一年的網簽價格一致，有10%的樓盤在過去一年沒有成交價格，另外28%的二手樓盤的市場價格已經嚴重偏離參考價格。
這些嚴重偏離的樓盤主要集中分布在南山、福田、寶安的寶中等熱點熱門區(qū)域，據他們判斷，這些樓盤中，存在嚴重的價格虛高和投機炒作的成份。
李博士表示此次出臺的政策，重點打擊的也就是這些不正常的局部區(qū)域。
李博士還表示這次發(fā)布的二手房指導價的目的是為了落實國家一直提倡的“房住不炒”政策，現在市場上的二手房價格，熱點樓盤的波動價格太大，有很多泡沫，這會嚴重誤導購房者們的心里預期，根本不利于市場的公平和公正交易，也不利于整個社會的和諧良性發(fā)展。
李博士說深圳這次官方權威發(fā)布的二手房指導價格，在國內是首次，也會帶來很多好處。
首先它可以很好的解決一、二手房價格倒掛的問題，讓中介給出合理的掛牌價格。其次是可以引導商業(yè)銀行發(fā)放貸款，降低杠桿作用，防范金融不良風險。兩個好處對抑制房價快速上漲、促進市場理性交易、穩(wěn)定市場預期，促進房地產市場向健康方向發(fā)展有著很好的調節(jié)作用。
“李博士的解讀出來了，你們怎么看，請大家一一談下自己的見解。”
第二天下午5點，黃中豪親自主持中豪方地產的微信高管群會議。早在老板沒有發(fā)言之前，大家都已經停止了手頭上的工作事務，拿起手機或者登上微信電腦版，坐等老板開場。
“黃總，我先來講幾句?！毙愔鲃诱埨t發(fā)言。
“好，肖總，你講，不要怕說錯，大膽分析。”黃中豪鼓勵肖麗。
“黃總，這次政策我覺得受影響最大的是我們三級市場的南山和寶安區(qū)域市場，尤其是深圳灣片區(qū)的這些高端豪宅樓盤，很多報盤的價格跟評估價相比，可以說是直接腰斬50%，甚至更多。相比歷史發(fā)布的政策，這個政策最狠，對二手樓市的影響也是史無前例的?！?p> “肖總，你舉幾個二手樓盤案例來說，這樣大家更清晰?！睆?zhí)炷炔辶艘痪?，她更想聽到來自實際的影響。
“好的，張總。首先，我們這個片區(qū)有幾個樓盤因為稀缺，比如港灣華府，它們的放盤量特別少，而這些少量放盤的單位，以往二手報價都是在30-40萬元之間，現在指導價格出來，才12萬元，所以腰斬了60%以上。那么這勢必會導致準備賣房的業(yè)主們，收回要出售的房子改為長期出租?！?p> “那這些之前報30萬的業(yè)主們現在撤盤了嗎？”張?zhí)炷汝P心結果，接著問。
“全部收回，暫時不賣了，二手放盤減少，導致之前很多想買此片區(qū)的客戶們想買也買不到了?！?p> “確實如此?！毙悰]有理會群里其它人發(fā)出的文字，繼續(xù)往下講。
“我再給大家說下深圳灣這邊的買家情況，他們可能跟別的區(qū)域購房人群不一樣?！毙惱^續(xù)講。
“有什么不一樣？”群里的人很好奇，尤其是不了解三級市場的二級市場同事們。
“購買其它區(qū)域房產的人，很多是剛需，基本是以貸款為主，而經過我們這兩年的調查統(tǒng)計，購買深圳灣片區(qū)二手房中有80%的客戶是不用貸款的。
在深圳灣幾個店鋪最近半年的成交記錄中，我們發(fā)現購買30萬元左右單價的客戶們大多是富二代、富三代群體，兼有少量的靠直播帶貨起家的網紅們，他們因為錢來得快而容易，所以在他們的心里，只要是有供需，管你什么價格，都會去買?！?p> “不會吧，幾千萬都一次性付款？”群里人聽到肖麗的分析，有些似乎不相信，有些是相信后發(fā)展感嘆。
“這也是深圳灣片區(qū)為何一直不斷漲價的緣由之一，因為此地段早已經成為全國最昂貴的網紅居住地段。很多90-2000后的以住在這個地段為榮，哪怕只買80平米，他們也算是擠進來了。所以深圳灣地段即使再貴，也從來是不缺買家的，這里的客戶群是來自全國乃至全世界的?！?p> “現在的現狀是很多業(yè)主想賣房，但在成交價格偏離指導價后，他們害怕偷偷的以原價賣，會被投訴查封房產?！?p> “肖麗說的是事實，她的擔心的其實也是我們擔心的?！比豪锊粩嘤腥嘶貜土粞浴?p> “肖總說的顧慮，我們都理解，但是我們也可以把眼光放得更遠些。”張?zhí)炷冉舆^肖麗的話題。
“首先我們先放下深圳灣以及寶中區(qū)域，讓其它店鋪重點推薦一些與指導價格偏差不大，又容易洽談的剛需樓盤，這些樓盤總價不高，更容易成交。就短期來說，這些區(qū)域因為總價低，我們收的傭金可能比較少，但只要數量上來了，一樣不會影響銷售員和公司的總營收的?！?p> 針對肖麗的擔憂，張?zhí)炷日f出她的觀點，這讓有點迷茫的肖麗眼前一亮，她甚至在心里贊嘆，姜還是老的辣。
“張總的指導方向是對的，肖總，你可以系統(tǒng)的梳理出全深圳剛需二手房的總數量，然后從中再挑選出那些與指導價格偏差不大，偏差集中在1-2萬元之間的房子。這些房子原本報價就有點浮高，現在往下調點也是合理，所以它們是不受影響，最容易成交的?！备笨偨浝眍櫦淹又a充。
“好，就按你們三位老總的想法先走，后面密切關注市場動態(tài)，再靈活機動改變策略?！秉S中豪表示贊同。
“下面進入第二個環(huán)節(jié)，請各區(qū)域的二級市場負責人匯報下，昨天會后讓你們動手調查的新政對新樓盤購買客戶們的影響調查報告……”
張?zhí)炷冉舆^黃中豪的話，進入會議的下一個流程。她在群里剛說完，各區(qū)域的負責人開始一一匯報。
晚上7點，這場微信群會議終于結束。
一夜后，第3天，即2月10日，她又迎來了二級市場銷售總結會議。作為代理公司來說，各種會議是沒完沒了的，除了自己公司的會議，幾個老總每周還要分別出席合作項目方的開發(fā)公司的例會。
長期下來，大家也習慣了，要是有一天沒有會，那就是幸福的了。
2020年因為疫情因素，中豪方地產要求公司所有的會議能用騰訊視頻開，就盡量用。如果非得要去樓盤現場開，那也只能是小范圍的，開會人數一次性也不能超過30個，開會期間所有參會人員必須全部戴上口罩。
“所有人在10分鐘內進入會議室，再次重復下，本次會議的房間號是……”此刻是上午，田鑫作為本次會議的召集人，昨晚就已經在公司二級市場微信總群里，宣布會議室房間號碼。今天早上她怕被刷屏，再次發(fā)了一遍。
發(fā)完后，很多人快速加入會議室房間，張?zhí)炷纫苍?點前準時登錄進去。
“所有人都進來了，現在我宣布本周銷售總結會議開始，下面先請張總發(fā)言?！?點整，田鑫宣布會議開始。
二級市場的銷售總結會議黃中豪是不參加的，所以張?zhí)炷人闶潜敬螘h的最高領導。
“時間緊急，今日大家都長話短說，挑重點發(fā)言。顧總，你先匯報下本周項目組銷售總體情況，后面各樓盤的現場銷售經理發(fā)言，重點講述本月能沖刺的預估數量。你們全部講完，我做最后總結發(fā)言?！睆?zhí)炷仍谔秭蔚脑捊Y束后，打開語音麥克風，一口氣講完。
“好的，張總，那我現在開始了?！?p> “我們現在駐場獨家銷售的新盤一共有16個，與開發(fā)商聯合銷售的新盤有3個。其中獨家銷售的16個新盤上周一共成交308套，銷售總額為……所有新盤上周一共成交數據為……”
顧佳彤的發(fā)言很快結束，她歸納的是總數字，從這個總數字里，張?zhí)炷瓤梢耘袛喙疽恢艿挠卸嗌?，這是她作為總經理最需要確切了解的數字。
作為一個持續(xù)成長的房地產代理公司，中豪方地產需要不斷增長的利潤空間，這樣才能養(yǎng)活幾千名員工，壯大公司規(guī)模。
2020年上半年因為受到疫情影響，中豪方地產的銷售額僅為2019年上半年的一半，后來全公司奮進，抓住了9-12月的金九銀十購房黃金時間，迅速沖到公司年初制定的目標，利潤甚至超越了2019年。
“下面請各個銷售現場的駐場經理發(fā)言，首先是南山區(qū)“天域項目組”經理發(fā)言……”田鑫在顧佳彤發(fā)言結束后，繼續(xù)主持會議。
張?zhí)炷嚷牭煤苷J真，邊聽還邊在筆記本上記錄著關鍵的數字和后期需要加速的地方，會議最后她需要用這些數據來給他們制定下周目標。
會議持續(xù)了3個小時，于上午12點準時結束。
會議結束，老板黃中豪看了上報的銷售數據，并不是很滿意。
黃中豪指示公司代理的公寓中有3個項目從2019年就開始銷售，但至今還沒有售罄。所以他們要想盡一切手段和方法在2021年上半年清盤。
老板下了死命令，張?zhí)炷绕惹行枰撓的?家公司負責營銷的總經理們商談，到底是直接降價還是采用其它促銷手段，目標就是盡快清盤。
在深圳，公寓跟住宅產品相比，一直是被嫌棄的對象。
究其原因，首先是因為大多數公寓產品不帶學位，購房者買來后，他們的孩子根本沒有學位入學。
其次是早期公寓產品大多沒有燃氣通道等配套設備，家庭居住不現實。
再次是公寓產品大多是獨立的一棟或者幾棟，沒有花園社區(qū)，即使有，其配套的園林綠化設施也很少。
最后一個原因，也是根本原因，那就是自2015年開始，深圳的住宅價格普遍翻了一倍，而公寓產品的漲幅有限，平均漲幅30%不到。
因此在上述因素之下，即使公寓的租金略高于住宅，但投資增值回報卻遠低于住宅的真實數據下，公寓一直處于滯銷狀態(tài)。
就是各大代理公司的銷售經理和銷售員，要是被抽中調到公寓銷售現場，他們也會抱怨著不想去。很多銷售員即使去賣公寓，也在工作一段時間后，就會打申請報告想調離，如果調離不了，他們就選擇離職，然后去其他公司代理的住宅項目應聘。
張?zhí)炷泉氉匀ゲ缺P，了解市場的時候，經常會在其它公司代理的樓盤現場看到一些熟悉的面孔。那些臉孔看到她，會立刻稱呼她為張總，而她也只能是想起部分人的名字，大多數人都是不認識，僅僅面熟而已。
房地產行業(yè)中的銷售員們流動性很高，這也是由行業(yè)的特性決定的。