第五十五章：高低配（求推薦）

　　默認(rèn)了？

　　還是懶得解釋？

　　王流心思百轉(zhuǎn)。

　　或許這就是人性吧，別人一個(gè)不經(jīng)意的舉動(dòng)，就能引人浮想聯(lián)翩。

　　很顯然，王流也沒(méi)能免俗，內(nèi)心產(chǎn)生了一股大多數(shù)人都會(huì)有的遐思……絕不是他自己自戀。

　　“我還是老規(guī)矩，一碗拉面?！睆垥苑f脆聲道。

　　“好嘞，兩位稍等，面馬上就來(lái)。”老板吆喝一聲，轉(zhuǎn)身走了。

　　“對(duì)了，剛才聽你跟你經(jīng)理介紹我說(shuō)，這就是剛才說(shuō)到的宏興置業(yè)老板……怎么，你們之前在討論我嗎？”

　　王流把思緒從張曉穎對(duì)他早已芳心暗許、情愫暗生，只是一直羞于啟齒上扯了回來(lái)，隨便找了一個(gè)話頭，閑扯道。

　　不能再想了，再想就少兒不宜了。

　　張曉穎點(diǎn)點(diǎn)頭，道：“聽說(shuō)你把紡織廠那塊地接下來(lái)了？”

　　“消息夠靈通啊?！蓖趿髟尞惖目此谎?，道：“是有這事，怎么了？”

　　張曉穎遲疑一下，認(rèn)真道：“接之前你有了解過(guò)那塊地的情況嗎？”

　　王流笑道：“當(dāng)然了解過(guò)，你問(wèn)這些干嘛？”

　　張曉穎眉頭一皺，暗暗著急道：“知道你還敢接？那塊地在郊區(qū)，位置偏僻，就算把項(xiàng)目做成也不好賣，開發(fā)成本還高，一個(gè)弄不好就得賠錢，風(fēng)險(xiǎn)這么大，別人推都來(lái)不及，你怎么敢去接呢？”

　　“這不是剛來(lái)市里，沒(méi)有根基，其它項(xiàng)目都輪不到我去接嗎?！蓖趿髯猿暗?。

　　張曉穎嘆氣道：“那也不能去接這塊地啊，這就是個(gè)爛攤子，好不容易賺到點(diǎn)錢，你想都賠進(jìn)去嗎？”

　　王流笑了笑，道：“其實(shí)沒(méi)你說(shuō)的這么危險(xiǎn)，真的，我仔細(xì)考慮過(guò)，如果操盤得當(dāng)，錢多少還是能賺到點(diǎn)的，賠更不可能。”

　　張曉穎直視著他，眼神狐疑道：“你是認(rèn)真的？怎么操盤？”

　　王流反問(wèn)道：“房地產(chǎn)一共有幾種樓盤？”

　　“這要看你怎么分了，按價(jià)格、按高度、按結(jié)構(gòu)、按戶型，甚至按政策也能分，屬性不同，叫法也不同。”說(shuō)到自己專業(yè)，張曉穎如數(shù)家珍。

　　王流隨意道：“就按價(jià)格來(lái)分吧?！?p>　　張曉穎脫口而出，道：“那就簡(jiǎn)單了，常見(jiàn)的就有普通住宅、公寓式住宅、高檔住宅、聯(lián)排、獨(dú)棟別墅等?！?p>　　王流道：“如果讓你來(lái)選，你覺(jué)的哪種盤最賺錢？”

　　張曉穎沉思一瞬，道：“從售價(jià)來(lái)看，當(dāng)然是別墅售價(jià)最高，不過(guò)別墅都是低層，容積率一般只有零點(diǎn)幾，對(duì)土地的利用率有點(diǎn)低，從貨值上來(lái)看，還不如做普通住宅，純高層。

　　打個(gè)簡(jiǎn)單的比方，一塊一萬(wàn)平的地，如果做別墅，容積率一般只有0.5左右，再高密度就會(huì)有點(diǎn)大，影響房子品質(zhì)，那能到手的建筑面積就是五千平，南華目前的別墅售價(jià)是接近三千每平，就按三千來(lái)算，整個(gè)項(xiàng)目的貨值就是1500萬(wàn)。

　　而如果做成高層，容積率通常會(huì)在1.8，甚至2以上，如果是2，那能到手的建筑面積就是兩萬(wàn)平，現(xiàn)在郊區(qū)的房?jī)r(jià)都在一千一二，就按一千來(lái)算，那整個(gè)項(xiàng)目的貨值至少也是兩千萬(wàn)，比純做別墅還高五百萬(wàn)，你說(shuō)哪種樓盤最賺錢。”

　　“不愧是行家，分析的一針見(jiàn)血，按你說(shuō)的來(lái)看，肯定是做高層最劃算?！蓖趿髫Q起顆大拇指，笑著稱贊道。

　　張曉穎嘴角微翹，透著一股小傲嬌。

　　“不過(guò)……為什么不能把兩種樓盤組合到一塊呢？”王流話音一轉(zhuǎn)。

　　張曉穎臉上的笑容頓時(shí)一僵，小嘴微張，緊皺起眉頭道：“兩種樓盤……組合到一塊？”

　　王流點(diǎn)點(diǎn)頭：“對(duì)，就是把別墅和普通住宅搭配起來(lái)，組成高低配，用高層來(lái)提高土地利用率，用別墅來(lái)盡可能的提升樓盤的綜合貨值。

　　還拿你說(shuō)的那塊一萬(wàn)平的地來(lái)舉例吧，假設(shè)容積率是二，那建筑面積就是兩萬(wàn)平，如果全做高層，房?jī)r(jià)是一千，那整個(gè)項(xiàng)目的貨值就是兩千萬(wàn)。

　　但如果分出一部分面積來(lái)做別墅呢？

　　假設(shè)分出三千平來(lái)做別墅，就按你說(shuō)的每平三千塊來(lái)計(jì)算，別墅這塊的貨值就是九百萬(wàn)。

　　剩下一萬(wàn)七千平繼續(xù)做高層，房?jī)r(jià)一千，這部分的貨值也有1700萬(wàn)。

　　兩塊加起來(lái)，建筑面積還是兩萬(wàn)平，但綜合貨值卻有2600萬(wàn)，比做純高層還多600萬(wàn)，這樣來(lái)組合，是不是更劃算？”

　　張曉穎小嘴圓張，一雙美眸緊緊盯著王流，眼中目光流轉(zhuǎn)。

　　王流隱隱有點(diǎn)小得意，雖然不知道她具體在想什么，但從她一臉懵逼的表情上也能猜出個(gè)大概，八成是在感慨……還能這么玩？

　　是的，就是能這么玩。

　　這就是高低配，后世開發(fā)商的一種常見(jiàn)開發(fā)套路。

　　其實(shí)也是無(wú)奈之舉，房?jī)r(jià)飛漲，群眾怨聲載道，國(guó)家頻頻出手調(diào)控，房企的毛利率一壓再壓，拿地成本卻越來(lái)越高，逼得開發(fā)商們只能削尖了頭發(fā)絲，想方設(shè)法給自己增加利潤(rùn)。

　　別看只是一道簡(jiǎn)單的組合題，但這層窗戶紙不捅破，真就沒(méi)人想到還能這么做。

　　國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展近四十年，高低配這種樓盤，也是直到10年前后才逐漸流行起來(lái)。

　　眼下才98年，房地產(chǎn)開發(fā)方式還略顯簡(jiǎn)單粗暴，拿地、蓋房、銷售，像條流水線，還沒(méi)到后世那么精細(xì)。

　　至少?gòu)膹垥苑f的反應(yīng)上來(lái)看，高低配這種玩法，她還是頭一次聽說(shuō)，沖擊感十足，抿著嘴久久沒(méi)有說(shuō)話。

　　氣氛突然有些沉悶。

　　“面來(lái)了，兩位請(qǐng)慢用?！币宦曔汉龋习宥酥孀吡诉^(guò)來(lái)。

　　“來(lái)，吃飯吃飯?！蓖趿黜槃?shì)出聲，打破了沉悶，端起碗放到張曉穎面前，又貼心的遞了雙筷子。

　　張曉穎默默挑起兩根面，低頭剛想吃，又猛然抬頭緊緊看向王流，沉聲道：“你是怎么想到要這么組合的？”

　　從數(shù)據(jù)來(lái)看，顯然是高低配開發(fā)效益更高，但……一個(gè)專業(yè)建筑設(shè)計(jì)師，居然被一個(gè)外行給教育了，簡(jiǎn)直是恥辱。

　　王流笑道：“還能怎么想？都是被逼的唄，紡織廠那塊地的情況你知道，既然拿下了，我總不能做虧本買賣，想賺錢，只能逼著自己去想效益更高的操盤方案?！?p>　　這也是他敢接紡織廠這塊地的原因之一，成本太高？收益有限？那就改變操盤方案，提高開發(fā)效益，多出來(lái)的這部分貨值，可也是他的利潤(rùn)。

　　“當(dāng)然，我就是紙上談兵，動(dòng)動(dòng)嘴皮子還行，具體該怎么設(shè)計(jì)，高低搭配各自分配多少比例，還得靠你這位專業(yè)人士來(lái)進(jìn)行。”

　　從剛才的分析可以看出，別墅分配到的面積越大，整個(gè)樓盤的貨值也就越高，但是還得兼顧到土地利用率，這就涉及到復(fù)雜的運(yùn)算。

　　以王流初中都沒(méi)畢業(yè)的高學(xué)歷，這種活他顯然是不屑于去干的。

　　被逼無(wú)奈，突發(fā)奇想到一種新設(shè)計(jì)倒是也合理，反正絕對(duì)不是她專業(yè)能力不足……這么一想，張曉穎心情稍緩，重重點(diǎn)頭道：

　　“你放心，我會(huì)按照你的想法，認(rèn)真來(lái)設(shè)計(jì)的。”